21世纪经济报道记者张敏北京报道
在经济增长动能转换、房地产供需关系发生变化的新常态下，近年来，监管层关于楼市调控的思路也发生了相应的调整。如今，这种思路更清晰地呈现出。
2023年10月30日至31日，中央金融工作会议在北京举行。会议指出，促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。
房地产既是实体经济的重要部分，又具有较强的金融属性。近两年，房地产市场发生深度调整，其引发的金融风险正受到越来越多的关注。
分析人士认为，这背后是宏观经济形势和房地产发展阶段的深刻变化。此次会议对房地产调控思路的定调，正是依据这种变化而做出。只有了解相关的背景，才能更好地理解政策内容背后的深意。
迎来“新常态”
房地产业告别“黄金时代”，已经成为公认的现实。近年来，房地产市场的发展动力明显减弱，在2021年触及18万亿的“天花板”后，市场体量开始缩水。同时，房价不再快速上涨，行业的整体利润率也逐年下降。
在此过程中，越来越精准、丰富的调控政策固然起到了重要作用，但行业运行和经济发展大背景也不容忽视。
一方面，近年来，我国房地产市场告别供不应求，进入整体供需平衡的阶段，局部甚至出现供大于求。这也意味着，在增量市场，房地产的发展动能正在减弱。这也使得房地产业经过近20年的高速增长，开始出现调整。
当然，区域性和结构性的机会仍然存在，主要表现为：热点城市和热点区域的房产仍然供不应求；存量房屋中的中小户型偏多，改善性需求的释放潜力仍然较大。
另一方面，随着我国经济进入高质量发展阶段，房地产也在从粗放走向精细。这也意味着，无论是供给端还是需求端，其特点都在发生变化，最重要的表现就是去杠杆，这也带来行业增速的放缓。
另外，在“房住不炒”深入人心的情况下，以往高涨又乐观的市场预期很难再现，谨慎、理性成为市场的主旋律。
2023年7月24日的中央政治局会议提出，“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。”其中关于“供求关系发生重大变化”的表述，为首次出现。
在此情况下，调整在所难免。2021年下半年以来，房地产市场开始降温，此后逐渐进入深度调整状态，部分房企出现债务违约，并引发一定的金融风险。期间，虽然稳楼市政策不断推出，但市场至今仍未进入回温通道。
北京某大型上市房企相关负责人向21世纪经济报道表示，房地产业正在进入新常态，表现为低杠杆、低增长、低利润、强监管。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，金融工作会议首次提及房地产，主要的原因在于，过去房地产属于上升期，地价和房价等资产价格对金融安全的敞口覆盖是比较完备的。现在的形势是房地产领域的相关风险，如不妥当及时化解，或将以系统性风险的角度冲击金融安全。
他还表示，随着开发商债务违约及商品房销售下滑，导致的资金链紧张对行业风险的影响正在全面显现，金融体系需要全面应对房地产带来的风险冲击。
监管新路径
在此轮市场调整中，政策执行层面的原因也不容忽视。21世纪经济报道了解到，现阶段，即便财务状况健康，且未出现债务违约，民营房企获得融资的难度仍然较大。少数可以获得融资的企业，成本也明显高于央国企。
这也是造成房地产业流动性仍然不够充裕的原因之一。
对此，监管部门一直在纠偏，其表述也从“对国有和民营等各类房地产企业一视同仁”，变为“重点支持优质房地产企业的贷款融资及发行债券”。如今则强调，“一视同仁满足房地产企业合理融资需求”。
分析人士认为，这一表态的正面引导意义较强，但具体效果仍需观察。同策研究院指出，金融机构基于风险控制的角度，在发放贷款时只会更加谨慎。因此，仅凭这一项表态，房企的资金面很难真正改善。
此次表态中最引人关注的内容与监管有关。其中，“健全房地产企业主体监管制度和资金监管”的表述为首次出现。
前述房企人士认为，此举的目的是夯实企业的主体责任，规避道德风险。即当风险发生时，企业将承担首要责任，监管部门出手“施救”的义务则会弱化。
具体来看，主体监管和资金监管将是两个主要路径，并构成一种新的房地产金融监管模式。李宇嘉认为，前者主要针对企业的财务风险指标进行主体监管，利用“三道红线”等工具，预警并防范企业出现风险；后者则是对资金流动路径的监管，包括对资金的流出、使用等路径，进行纵向穿透式监管，确保资金符合最初设定的用途。
“完善房地产金融宏观审慎管理”的说法，同样值得关注。分析人士认为，这说明监管层将房地产风险上升到系统性风险监管的高度看待。按照宏观调控的惯有思路，逆周期、跨市场将是主要方向。
对此，市场普遍有着较为乐观的解读，认为就现阶段的楼市发展特点而言，对房地产业进行适度支持、促进市场修复，有望成为房地产金融政策的主要方向。
在强化监管、防范风险的同时，会议还对楼市的新增长点进行关注，提出“加快保障性住房等‘三大工程’建设”。
今年，中央作出规划建设保障性住房、“城中村”改造、“平急两用”公共基础设施建设的重大决策部署，这是当前建设领域的“三大工程”，是改善民生、扩大内需、推动高质量发展的重大举措。易居研究院研究总监严跃进指出，“三大工程”有望成为未来重要的投资方向。尤其在热点城市，“三大工程”有较大的市场空间。
此外，“因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求”，则是监管部门一以贯之的政策态度，同样体现出对民生的支持。分析人士认为，这也意味着对需求端的支持性政策仍会存在，甚至可能继续加码。
前述房企人士指出，此次金融工作会议对于房地产的表态，体现出楼市转型阶段的政策思路。在这一阶段，房地产和宏观经济、金融安全的联系更加密切，政策也体现出强监管、重民生的新特点。
李宇嘉也表示，总体来看，此次金融工作会议对于房地产的表态，体现出防风险与惠民生的统一，体现出金融向新模式转型和支持房地产新模式转型的统一。
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